Os dias prolongados de chuva aumentam um problema recorrente em condomínios: as infiltrações. Junto delas, o temido mofo, com alto risco à saúde. Infiltrações podem gerar danos na estrutura do edifício, com risco até de colapso das estruturas.

De acordo com o advogado Luís Gustavo Stremel, especialista em Direito Condominial, a primeira etapa é sempre identificar a origem do problema, com ajuda de profissionais técnicos. “Hoje existem tecnologias, como as câmeras de termografia, que permitem detectar o ponto exato da infiltração. Isso evita quebra-quebra e direciona a responsabilidade a quem realmente deve arcar com o reparo”, explica.

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Responsabilidades divididas

Segundo Stremel, a responsabilidade pelo conserto depende da origem da infiltração:

• Estrutura, fachada do prédio ou prumada: é responsabilidade do condomínio, já que se trata de área comum. “Nesses casos, a vistoria preventiva é fundamental. E é mais fácil do que parece. Para vistoria em altura, surgem dia após dia empresas especializadas que mapeiam a fachada via drones, o que facilita e barateia o trabalho, reduzindo o risco de acidentes com trabalhadores pendurados em cordas”, ressalta.
  
  
• Dentro da unidade: se a infiltração é causada por problemas internos, como vazamentos de tubulações particulares, o proprietário deve custear o reparo. “A obrigação é sempre do dono do imóvel, mas quando têm inquilinos a dúvida surge: lembrem sempre que o imóvel alugado não mudou de dono, logo, aos olhos do condomínio, o proprietário deve participar da solução diretamente”, diz o advogado.
  
  
• Entre vizinhos: quando o vazamento parte de um apartamento e prejudica outro, cabe ao causador do dano arcar com os custos. “O condomínio pode intermediar a comunicação, mas, se não houver solução, o morador prejudicado pode acionar judicialmente o vizinho. A sugestão é utilizar os métodos de Mediação para resolução de conflitos extrajudicialmente”, complementa.
  
  

Taxa extra e assembleias

Outra dúvida comum é sobre a cobrança de taxas extras para reparos. Stremel explica que elas precisam ter destinação específica e aprovação em assembleia, salvo em casos emergenciais. “Se for algo urgente, como um cano estourado molhando tudo, a despesa pode ser realizada e ratificada depois. Não há um valor máximo para o custeio de um reparo urgente, depende do tamanho do problema. Mudem a forma de pensar, pois, se tudo será rateado entre os condôminos, é muito melhor do que seria pagar sozinho.”, detalha.

A advocacia condominial em crescimento

O tema das infiltrações é apenas um exemplo da complexidade do Direito Condominial, especialidade em que Stremel atua. Segundo ele, o papel do advogado condominial é muitas vezes comparado ao de um “subsíndico de gravata”.

“Não existe síndico que consiga resolver tudo sozinho. O advogado especializado auxilia na condução de assembleias, interpretação de normas, mediação de conflitos e até na elaboração de convenções e regimentos. O preventivo é tão importante quanto o corretivo”, afirma.

Com o aumento dos condomínios no país — são mais de 540 mil no Brasil e cerca de 9 mil em Curitiba, de acordo com o último Censo Demográfico —, a demanda por profissionais da área tem crescido rapidamente.

Um especialista é importante, a vida condominial exige prática.

Situações recorrentes, mas inaceitáveis

Recentemente notícia chamou atenção, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte obrigou aos administradores de um condomínio realizar uma vistoria técnica e a correção de infiltrações, que já perduravam 1(um) ano.

O que o síndico(a) deve fazer para evitar situações extremas? Montar um manual de manutenções, contratar bons profissionais técnicos e planejar reformas preventivas.

Stremel explica que é recorrente condôminos reclamando que nada é feito, que as infiltrações tomaram conta e que os prejuízos se acumulam há meses. “Inaceitável”, reclama.

Futuro promissor

Apesar de reconhecer desafios para convencer os síndicos(as) da importância da advocacia condominial, Stremel acredita que a atividade está em plena expansão. “Na medida em que as cidades crescem, os condomínios se multiplicam. Eu costumo brincar: segura o crescimento desenfreado da advocacia condominial”, afirma.

Para os jovens advogados interessados na área, a dica é proximidade e autenticidade. “Encontre pontos em comum com os clientes, seja em hobbies, esportes ou interesses culturais. Esteja presente. No fundo, todo morador é também um cliente indireto, e precisa ser cuidado com atenção, ouvido e acolhido”, conclui.